Condomini e fotovoltaico: nuove regole in vigore da giugno (Legge n° 220, 11/12/12)

La Legge n° 220 del 11 dicembre 2012 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici” ha introdotto importanti modifiche nelle regole condominiali, anche per l’installazione di impianti fotovoltaici.

In particolar modo, la legge ha regolamentato:

– le modalità di approvazione degli impianti condominiali, ovvero di approvazione delle delibere con cui viene concesso, a titolo oneroso, la realizzazione dei predetti interventi (art. 1120);
– le modalità di realizzazione ed eventuali prescrizioni per i proprietari delle singole unità immobiliari che intendano realizzare impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili destinati al servizio delle singole unità immobiliari utilizzando anche parti comuni dell’edificio. (art. 1122-bis).

1. Maggioranze per l’approvazione dell’installazione di impianti condominiali o di terzi sul tetto
La realizzazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, tra cui impianti fotovoltaici, da parte:

(a) del condominio
ovvero
(b) di un soggetto terzo titolare di un diritto – concesso a titolo oneroso – reale (ad es. diritto di superficie) o personale di godimento sul lastrico solare (tetto)
può essere autorizzato con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile ovvero la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

E’ importante sottolineare che la richiesta di approvazione di tale deliberazione può essere sottoposta anche da un solo condomino.

Inoltre le innovazioni e quindi anche l’installazione di impianti fotovoltaici:
(i) non possono pregiudicare la stabilità e la sicurezza del fabbricato, né il decoro architettonico dell’edificio
(ii) non possono rendere le parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

2. Diritto dei condomini all’installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile sulle parti individuali e sulle parti comuni
L’art.1122-bis regola l’installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile sulle parti individuali e sulle parti comuni.

La norma chiarisce il diritto – senza necessità di autorizzazione – del singolo condomino ad installare gli impianti a servizio della/e propria/e unità immobiliare/i:
(a) sul lastrico solare (tetto)
ovvero
(b) su ogni altra superficie comune
ovvero
(c) sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Inoltre per la progettazione e l’esecuzione delle opere, il condomino ha diritto all’accesso alle unità immobiliari individuali.

Anche se non è necessaria alcuna autorizzazione preventiva dell’assemblea all’esecuzione dei lavori, la norma prevede alcune limitazioni:
(a) solo per le modifiche alle parti comuni è necessario informare l’amministratore indicando le eventuali modifiche e la modalità di esecuzione degli interventi
(b) l’assemblea può con la maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio:
(i) prescrivere modalità di esecuzione, imporre cautele a salvaguardia della stabilità/sicurezza/decoro architettonico dell’edificio;
(ii) ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio;
(iii) subordinare l’esecuzione dei lavori alla prestazione di idonea garanzia per gli eventuali danni.

La norma entrerà in vigore il prossimo 17 giugno, ovvero 6 mesi dopo la data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (17/12/12).